Sector Inmobiliario en Perú: De la Reactivación al Mercado Selectivo (2024–2025)
En los últimos dos años el ladrillo volvió a ganar peso en la agenda económica. 2024 fue el año del rebote en ventas; 2025 ha consolidado un mercado más selectivo, con tasas más bajas, precios moderados y un mapa de ciudades mucho más amplio para vivir e invertir.
2024: El año del rebote
Según ASEI, Lima Metropolitana cerró 2024 con 30% de crecimiento en ventas de vivienda nueva: se vendieron 21,479 unidades y se incorporaron casi 5,000 más.
El impulso vino por tres factores:
• Mayor alineación entre oferta y demanda en vivienda social y ticket medio.
• Recuperación del empleo formal urbano.
• Expectativa de reducción de tasas hipotecarias.
El precio promedio subió 2,2% (S/ 6,900/m²), con Lima Norte y Lima Este liderando las alzas. En distritos de mayores ingresos, los precios en dólares incluso cayeron cerca de 2%, mostrando que la recuperación se concentró en segmentos medios y corredores emergentes.
2025: Tasas más bajas, precios más moderados
El BCRP redujo su tasa de referencia de 5,0% a 4,25%, acumulando más de 300 puntos básicos de recorte desde 2023. Esto ha generado:
1. Mejores condiciones hipotecarias, sobre todo para primera vivienda.
2. Mayor percepción de inicio de un nuevo ciclo expansivo.
3. Precios más estables: en el 1S 2025 crecieron solo 1,1%, por debajo de la inflación.
En resumen: 2024 fue volumen; 2025 es selección. El comprador compara más, negocia más y exige mejores condiciones.
Lima sigue liderando, pero ya no está sola
Si bien Lima sigue siendo el eje inmobiliario del país, el mapa de ciudades atractivas se está diversificando.
ASEI ya reportaba 245 proyectos fuera de Lima por más de S/ 4,400 millones. En 2025 destacan:
• Piura y Chiclayo: Polos del norte impulsados por agroexportación, comercio e infraestructura.
• Arequipa: Mercado sólido de demanda local y proyectos de segmento medio/medio alto.
• Trujillo: Crecimiento sostenido en vivienda y fuerte dinamismo en departamentos para clase media.
En todas, el mercado de inversión para renta gana fuerza por crecimiento demográfico, estudiantes, turismo y nuevos hubs comerciales.
¿Qué ha cambiado realmente entre 2024 y 2025?
Para inversionistas y fondos, los cambios estructurales son claros:
1. Costo del dinero
Tasas más bajas vuelven más accesible la cuota hipotecaria y amplían la demanda potencial.
2. Dinámica de precios
De alzas focalizadas en 2024 pasamos a un 2025 de ajustes suaves y oportunidades tácticas.
3. Geografía
Piura, Chiclayo, Trujillo y Arequipa ganan espacio en los portafolios por tickets más bajos y mejor proyección de plusvalía.
4. Tipo de producto
Más demanda por viviendas compactas, proyectos sostenibles y formatos orientados a renta (coliving, multifamily, mixtos).
Mirada hacia adelante
Para una gestora de fondos privados, los mensajes del mercado son tres:
• El crecimiento vendrá de leer micromercados, no solo grandes zonas.
• La baja de tasas permite estructuras de financiamiento más competitivas, pero exige disciplina en riesgo y vacancia.
• La diversificación geográfica deja de ser opcional.
En Prime seguimos de cerca la data del sector, la política monetaria y la evolución de las ciudades más dinámicas del país para identificar proyectos con flujos sólidos, respaldo real y riesgo adecuado al perfil de nuestros inversionistas.
2024 mostró rebote.
2025 mostró criterio: Seleccionar bien dónde, cómo y con quién invertir será la clave.
2026 será de crecimiento sostenido.