NUEVAS FORMAS DE INVERSIÓN EN REAL ESTATE EN PERÚ: FIRBI Y FIBRA

fomar de inversion en real estate

 Finalmente, en las últimas semanas se emitió en Perú un último reglamento del marco legal para la puesta en marcha de estos nuevos instrumentos de inversión.

México inició operaciones en el 2011 y al cierre del 2016 contaba con USD 9,711 millones de colocación.

 Los Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y el Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA) son instrumentos de inversión del sector real estate

Mediante dichos instrumentos se emiten certificados de participación en la bolsa de valores según el marco regulatorio, los cuales incluyen incentivos tributarios.

Estos instrumentos tienen como benchmark a los Real Estate Investment Trust (REITs) estadounidenses y mexicanos: vehículos de inversión inmobiliaria, eficientes tributariamente, que generan rentas a través de dividendos y bursatiliza el sector inmobiliario.

Los REITs se enfocan, principalmente, en edificaciones industriales, oficinas, comerciales, hoteles, residencias, entre otros.

Tanto FIBRA y FIRBI emiten sus programas de certificados de participación vía oferta pública primaria en la Bolsa de Valores de Lima BVL (regulado por la Superintendencia de Mercado de Valores)

FIBRA emite su certificación mediante una sociedad de empresa titulizadora  y el FIRBI  por una sociedad administradora de fondo.

Las emisiones de los programas de FIBRA y FIRBI deben de cumplir lo siguiente:

  • Al menos el 70% de los fondos levantado deben ser destinados para adquisición y construcción de inmuebles para arrendamiento o forma onerosa de sesión de uso.
  • El resto debe mantenerse en depósitos en bancos u otros instrumentos de ellos o deudas emitidos por el gobierno central o el BCR.
  • Los bienes inmuebles adquiridos o construidos con los fondos levantados podrán ser enajenados únicamente luego de 04 años en que fue adquirido o terminado su construcción.
  • Al menos 95% de las utilidades netas del ejercicio obtenido por el fondo deben ser distribuidos.
  • Los programas deben de contar con mínimo de 10 inversionistas no vinculados; y cada uno de ellos no debe contar con más del 20% de participación.
  • Cuando el objetivo del fondo sea la construcción de inmueble, deberá realizarse a través de un tercero y no empresa vinculante.

Las personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales domiciliadas en el país y empresas unipersonales constituidas en el exterior adquirientes de los certificados de participación tienen el incentivo tributario que las utilidades que reciban de dichos certificados estarán grabados con el 5% de impuesto a la renta.

El impuesto a la renta será retenido por la empresa titulizadora o administradora del fondo, hasta diciembre 2016 estaba grabado con el 28% y a partir del 2017 y por 10 años se grabará con el 5%.

Asimismo, otro incentivo tributario es la exoneración del impuesto a la renta, hasta diciembre del 2019, a la ganancia en la venta de certificados de participación que sean realizados vía la bolsa de valores, las cuales deben de tener presencia bursátil y no se deslisten en los 12 meses siguientes a la venta.

Al constituir un programa de FIBRA o FIRBI, estos programas pueden recibir algún inmueble como aporte para el fondo de inversión o el patrimonio del fideicomiso.

Si dicha transferencia se realiza sin retorno, entonces, la transferencia se tratará como una enajenación y se diferirá el pago de impuesto a la renta y del impuesto de alcabala (solo para el caso de FIRBI)

Atributos necesarios para incluir un activo en los programas:

 

know how

 

 

BENEFICIOS PARA LOS PROPIETATIOS DE LOS INMUEBLES / COMPAÑIAS DE REAL ESTATE:

  • Diversificación de financiamiento.
  • Eficiencia de recursos para la operación y gestión del inmueble.
  • Liquidez de activos.
  • Diferimiento de impuesto a la renta hasta que el FIRBI/FIBRA lo transfiera a un tercero.
  • Diferimiento de alcabala (FIRBI)
  • Gobierno corporativo.
  • Oportunidad según el ciclo del negocio inmobiliario.
  • Oportunidades en sucesiones.

BENEFICIOS PARA LOS INVERSIONISTAS:

  • Diversificación frente activos tradicionales, con altos dividendos.
  • Liquidez en bolsa (certificados de participación).
  • Rendimiento adicional por apreciación del inmueble.
  • Liquidez por market marker.
  • Protección frente a inflación a través de arriendos.
  • Buen gobierno corporativo.
  • Incentivos tributarios.

No se cuenta con estimaciones publicadas por la BVL sobre cuánto de fondo se levantará con estos programas en los primeros años, pero ya se han sentado las bases para poder iniciar con éxito las primeras emisiones.

Como caso de éxito en la región, podemos mencionar a México, según su bolsa de valores, BMV, inició su programa FIBRA en el año 2011 levantando USD300 millones y al 2016 tenía acumulado USD 9,711 millones.

APEF

CONCLUSIONES:

•Los Programas FIRBI y FIBRA son nuevos mecanismos para impulsar el mercado de capitales en Perú.

•Los programas ya cuentan con el marco legal para iniciar la emisión de los primeros certificados de participación a través de la bolsa de valores de Lima.

•Debe de cumplirse todos los requisitos del marco legal para mantener los beneficios tributarios y diferir el impuesto a la renta y alcabala para la transferencia como aporte de inmuebles a los fondos.

•Liquidez por market marker. con el incentivo tributario de exoneración de las ganancias a la venta de los certificados de participación a través de la bolsa de valores.

•Las compañías del sector Real Estate cuentan con una nueva fuente de financiamiento para sus inversiones, junto con una adecuada administración del riesgo operativo

Salgamos del bache y levantemos la mirada

 

Salgamos del bache y levantemos la mirada4

Cuando reflexiono sobre mi vida personal, profesional y comparto algunas experiencias con mis amigos o mis alumnos siempre digo que la primera mitad de mi vida, tengo 46, fuí testigo de un país aparentemente inviable. Un país aislado, mal visto, quebrado, endeudado, con casi 60pc de pobreza, con terrorismo, con escasez, con hiperinflación, empresas públicas insolventes, etc.

Ser peruano era una vergüenza. Acabe con éxito y esfuerzo, mi carrera de economía en la Universidad del Pacifico el año 92 y estaba listo.....listo para irme del país, como ya lo habían hecho muchas generaciones anteriores de profesionales. Entonces comenzó el milagro peruano.

Con mucho coraje y sacrificio se hizo un cambio radical en el modelo económico desde un gobierno cuyos representantes hoy lideran el congreso y nuestro querido país me fue reteniendo año tras año con desafíos y oportunidades. Mi generación ayudó a construir, y seguimos haciéndolo, un nuevo Perú, el mismo que nos marcó positivamente en todo sentido.

Hoy 25 años después y con todos los éxitos del país en todos los frentes y en todos los indicadores y ahora que ser peruano genera interés muy positivo a nivel internacional, y lo puedo afirmar de primera mano por tener el privilegio de haber viajado once veces con INPERU a promoverlo, a veces me pregunto cuándo despierto del sueño, cuando regresamos el mismo Perú de mis años de estudiante.

Afortunadamente esto no pasará. El Perú de hoy es uno mucho mejor, con aún mucho por lograr y poner al día, pero con grandes fortalezas, posibilidades y oportunidades.

Nos costó muchos años llegar hasta aquí pero, como en todo lo verdaderamente valioso, la perseverancia, el tiempo y la orientación estratégica, son los factores definitivos e irreversibles del éxito. Estamos atravesando un bache, en el largo y ya trazado camino de nuestro desarrollo económico y social.

La clave es que en conjunto e individualmente mantengamos el timón firme y la mirada al frente, al largo plazo hacia lograr nuestros sueños como país, como empresarios, profesionales, trabajadores y como personas.  

El ruido político que a veces es bulla, siempre ha existido, pero los fundamentos son sólidos y los principales actores somos nosotros. Está claro que debemos estar vigilantes para que la corrupción, nuestro principal problema, sea castigada, pero nunca paralizados.

Debemos cuidar lo avanzado. Lo mejor que podemos hacer entonces por nuestro país es hacer bien y enfocados lo que cada uno sabe hacer mejor. El Perú no lo construyen solo los líderes que para bien, o para mal a veces, elegimos, sino principal y mayoritariamente cada uno de nosotros en nuestros actos cotidianos y en nuestra actitud firme y positiva para seguir superando los obstáculos, para seguir soñando.

Por todo lo anterior señores políticos de todos los poderes y partidos les pedimos que dialoguen, dejen de lado cálculos mezquinos, critíquense menos y trabajen más por el Perú que deseamos para nuestros hijos, los suyos y los nuestros. Menos pantalla, menos publicidad negativa, menos discurso y más diálogo amable, acuerdos y acción.

Si no lo hacen igual nosotros seguiremos trabajando pero por supuesto jamás votaremos nuevamente por ustedes, por habernos puesto más obstáculos, por habernos desanimado. Los Gobiernos y las autoridades pasan, rotan, el Perú sigue. Sus peleas y espectáculos lamentables no nos interesan.

Por eso últimamente apago el televisor cada vez que aparecen. Soy siempre optimista sobre el Perú y lo seguiré siendo, pase lo que pase, porque conozco a sus principales actores y porque he sido testigo privilegiado de la transformación que juntos tenemos que profundizar y fortalecer. Hace muchos años que no teníamos en el poder fuerzas políticas que, salvo matices, coinciden en los fundamentos y en la necesidad de reforzar el modelo de mercado, de libertad, de apertura e inversión que nos sacó de la crisis monumental de los ochenta.

Sería lamentable que una oportunidad única como esta se pierda. Tiendan puentes, establezcan comités de trabajo conjuntos. Quizás cuando este artículo se publique se hayan ya dados algunos pasos y señales positivas en ese sentido. Por nuestro país y nuestros hijos así lo espero.

Alejandro Gómez Saba
Presidente de la Asociación Peruana de Finanzas APEF
Director de InPeru
Director y Asesor de empresas.

Contacto


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